Preventing water damage during construction projects – Mencegah kerusakan karena air selama proyek konstruksi

Insurance loss data over the past 10 years shows that water damage has become a leading cause of Builder’s Risk claims. Whether from external sources (rain, ground water, flash flooding, etc.) or internal sources (water escape or fluid release), water damage has a significant impact on a construction project. In addition to the physical loss, water damage usually impacts the project schedule. In this era of increasing deductibles, accelerated schedules, and contract penalties, even relatively small water incidents can result in large losses. Although higher deductibles generally reduce insurance premiums, contractors may face an unexpected expense when water damage occurs. Water damage incidents may also have a negative effect on the contractor’s ability to obtain repeat business from an unhappy owner.

So, what can you do about it? It’s all about prevention. The best protection from water losses is through taking proactive measures to avoid water damage.

Prevention is the best protection, and prevention requires a plan.

Early in the process of starting a project, contractors should review the specific water damage exposures presented by each project as described in the following paragraphs. Methods to mitigate and reduce these exposures should be developed and funding for them included in the project budget.

Ground water and weather related events are typically a concern early in the construction project during excavation and foundation activities. Preventing these types of losses requires analysis of the unique exposures presented by each project site. Increased attention to early site grading and provision of storm water drains to divert water away from the building can help prevent flash flood, erosion and subsidence claims. Ensuring redundant capacity for dewatering systems (i.e. generators, pumps, etc.) can prevent losses caused by equipment failure.

Water intrusion and water escape become primary concerns once the building structure is complete and the MEP systems and finish materials are being installed. After the building is dried-in, almost every water event will result in a significant loss because of the accumulation of value and schedule impact. At the same time, preventing water damage becomes more difficult because work inside the building is not readily visible, more trades and workers are involved, and there are multiple sources of water.

Water intrusion usually results from weather or external sources of water entering through the building envelope. In high rise buildings, building envelopes may have required openings for hoists and cranes that can be difficult to seal. Before the envelope is complete, and where exterior openings are unavoidable, installing temporary closures (i.e. tarps, panels, etc.) and temporary flashing or curbs, such as water dams, around all interior floor openings will help keep water from migrating to other floors via gravity.

Sources of water escape

Water escape usually results from the processes used to install, test, and fill internal building systems. Some potential sources of water escape are:

• Domestic water distribution system and fixtures
• Roof drains and storm drain leaders (piping)
• Sanitary sewer system
• HVAC fluid systems (chilled water or refrigerant piping)
• Fire suppression risers and piping

In addition to the “system” sources of water above, the following trades may also create potential sources of water escape:

Spray fireproofing (water for missing)

Interior masonry (water for mortar mixing and wet saw)

Flooring and tile (water for wet saw and mixing grout)

Painting and wall-covering (paint, water for mixing and application)

Swimming pool, spa and stucco (water for mixing materials and filling the pool)

Hosed used to convey water

One method for preventing water escape is controlling access to water sources. This can be accomplished through the inclusion of isolation valves allowing water to be shut off to specific areas within the building or a master shut off for the whole building. Automated valves and flow switches are also available to control and monitor water flow in a structure. A traditional Lock-Out, Tag-Out program can be adapted to ensure that water supply valves are used to control flow in the building. Adding control valves may incur additional cost, particularly if the building design is already complete, which must be weighed against the potential costs of a loss.

Water damage prevention tools

The most effective and least cost methods to prevent water losses once a building is enclosed are enhanced vigilance (inspections) and subcontractor management that focus on water exposures. We suggest using two complementary tools, shut down inspections and wet work permits, to help project teams prevent water losses.

Shut down inspection

To maintain awareness and provide a structured system for inspection of water hazards and the condition of protective measures, we suggest project teams create a project specific “shut down” inspection checklist and implement shut down inspections once the structure is complete and interior work begins. The items on the checklist may need to be revised as the project progresses toward completion. Project staff should be assigned the responsibility for walking the building and completing the checklist before leaving the site (after all trades have completed work). The responsibility can be rotated among the staff as necessary. This can be an excellent opportunity for training and teaching younger staff members to be aware of hazards and exposures (what to look for). Depending on the exposure level and progress of the work, the “shut down” inspections should be performed daily, but not less than weekly and whenever storms are forecast. Multiple staff members may be assigned discrete segments of the building on larger projects.

Here are some suggested items to include in a “shut down” inspection checklist:

• Dewatering or sump pumps are “on line” (generators fueled, if applicable) discharge hoses are connected
• Verify that roof drains are clear with strainers in place
• Verify roof drains are connected to temporary or permanent drain piping
• Ensure any material stored on the roof is secure and tied down
• Verify roof hatches and doors are shut and secured
• On each floor, verify exterior openings are sealed and temporary protection is secure
• Moisture sensitive building materials are covered and elevated (on dunnage) off the floor
• Check all wet work permit locations (see below) to make sure hoses are disconnected and drained, water supply is shut off at the riser or nearest control valve, and all waste water has been removed from the building
• Last look at Hot Work locations (no fire exposures)
• Check bathrooms and riser closets, make sure no water is running

Notification protocols and updated call lists should be maintained so the “inspector” knows who to call if there are any issues that require immediate correction. Valve locations should be marked on each floor (i.e.; signs, wayfinding placards, and visual markings) so valves are easy to find and are clearly labeled.

Terjemahan bebas:

Oleh Kevin Furlow, CRIS

Insinyur Risiko Konstruksi, AXA XL

Data kerugian asuransi selama 10 tahun terakhir menunjukkan bahwa kerusakan air telah menjadi penyebab utama klaim Builder’s Risk. Baik dari sumber eksternal (hujan, air tanah, banjir bandang, dll.) atau sumber internal (keluaran air atau pelepasan cairan), kerusakan air memiliki dampak signifikan pada proyek konstruksi. Selain kerugian fisik, kerusakan air biasanya berdampak pada jadwal proyek. Di era peningkatan pengurangan, jadwal yang dipercepat, dan penalti kontrak, bahkan insiden air yang relatif kecil dapat mengakibatkan kerugian besar. Meskipun deductible yang lebih tinggi umumnya mengurangi premi asuransi, kontraktor mungkin menghadapi biaya tak terduga ketika terjadi kerusakan air. Insiden kerusakan air juga dapat berdampak negatif pada kemampuan kontraktor untuk mendapatkan bisnis yang berulang dari pemilik yang tidak bahagia.

Jadi, apa yang dapat Anda lakukan? Ini semua tentang pencegahan. Perlindungan terbaik dari kehilangan air adalah dengan mengambil tindakan proaktif untuk menghindari kerusakan air.

Pencegahan adalah perlindungan terbaik, dan pencegahan membutuhkan rencana.

Di awal proses memulai proyek, kontraktor harus meninjau eksposur kerusakan air spesifik yang disajikan oleh setiap proyek seperti yang dijelaskan dalam paragraf berikut. Metode untuk mengurangi dan mengurangi eksposur ini harus dikembangkan dan pendanaan untuk mereka dimasukkan dalam anggaran proyek.

Air tanah dan peristiwa terkait cuaca biasanya menjadi perhatian di awal proyek konstruksi selama kegiatan penggalian dan pondasi. Mencegah jenis kerugian ini memerlukan analisis eksposur unik yang disajikan oleh setiap lokasi proyek. Peningkatan perhatian pada penilaian lokasi awal dan penyediaan saluran air hujan untuk mengalihkan air dari bangunan dapat membantu mencegah banjir bandang, erosi dan klaim penurunan tanah. Memastikan kapasitas yang berlebihan untuk sistem dewatering (yaitu generator, pompa, dll.) dapat mencegah kerugian yang disebabkan oleh kegagalan peralatan.

Intrusi air dan pelepasan air menjadi perhatian utama setelah struktur bangunan selesai dan sistem MEP dan material akhir sedang dipasang. Setelah bangunan dijemur, hampir setiap kejadian air akan mengakibatkan kerugian yang signifikan karena akumulasi nilai dan dampak jadwal. Pada saat yang sama, mencegah kerusakan akibat air menjadi lebih sulit karena pekerjaan di dalam gedung tidak mudah terlihat, lebih banyak perdagangan dan pekerja yang terlibat, dan ada banyak sumber air.

Intrusi air biasanya diakibatkan oleh cuaca atau sumber air dari luar yang masuk melalui selubung bangunan. Di gedung bertingkat, selubung gedung mungkin memerlukan bukaan untuk kerekan dan derek yang mungkin sulit untuk disegel. Sebelum amplop selesai, dan di mana bukaan eksterior tidak dapat dihindari, memasang penutup sementara (yaitu terpal, panel, dll.) dan lampu kilat atau pembatas sementara, seperti bendungan air, di sekitar semua bukaan lantai interior akan membantu mencegah air berpindah ke lantai lain melalui gravitasi.

Sumber air keluar

Pelepasan air biasanya dihasilkan dari proses yang digunakan untuk memasang, menguji, dan mengisi sistem bangunan internal.

Beberapa sumber potensial pelepasan air adalah:

• Sistem dan perlengkapan distribusi air domestik
• Saluran air atap dan saluran pembuangan badai (perpipaan)
• Sistem saluran pembuangan sanitasi
• Sistem cairan HVAC (air dingin atau pipa refrigeran)
• Riser dan pipa pencegah kebakaran

Selain sumber-sumber air “sistem” di atas, perdagangan berikut ini juga dapat menciptakan sumber-sumber air yang potensial untuk keluarnya air:

Semprot tahan api (air untuk mising)

Batu interior (air untuk pencampuran mortar dan gergaji basah)

Lantai dan ubin (air untuk gergaji basah dan pencampuran nat)

Pengecatan dan pelapis dinding (cat, air untuk pencampuran dan aplikasi)

Kolam renang, spa dan plesteran (air untuk mencampur bahan dan mengisi kolam)

Selang yang digunakan untuk mengalirkan air

Salah satu cara untuk mencegah keluarnya air adalah dengan mengontrol akses ke sumber air. Hal ini dapat dicapai melalui penyertaan katup isolasi yang memungkinkan air untuk dimatikan ke area tertentu di dalam gedung atau master yang dimatikan untuk seluruh gedung. Katup otomatis dan sakelar aliran juga tersedia untuk mengontrol dan memantau aliran air dalam suatu struktur. Program Lock-Out, Tag-Out tradisional dapat disesuaikan untuk memastikan bahwa katup suplai air digunakan untuk mengontrol aliran di dalam gedung. Penambahan katup kontrol dapat menimbulkan biaya tambahan, terutama jika desain bangunan sudah selesai, yang harus diperhitungkan terhadap potensi kerugian.

Alat pencegahan kerusakan air

Metode yang paling efektif dan paling murah untuk mencegah kehilangan air setelah bangunan ditutup adalah peningkatan kewaspadaan (inspeksi) dan manajemen subkontraktor yang berfokus pada paparan air. Kami menyarankan untuk menggunakan dua alat pelengkap, inspeksi penutupan dan izin kerja basah, untuk membantu tim proyek mencegah kehilangan air.

Matikan inspeksi

Untuk menjaga kesadaran dan menyediakan sistem terstruktur untuk inspeksi bahaya air dan kondisi perlindungan Dalam beberapa langkah, kami menyarankan tim proyek untuk membuat daftar periksa inspeksi “shut down” khusus proyek dan menerapkan inspeksi shutdown setelah struktur selesai dan pekerjaan interior dimulai. Item-item dalam daftar periksa mungkin perlu direvisi seiring dengan kemajuan proyek menuju penyelesaian. Staf proyek harus diberi tanggung jawab untuk berjalan di gedung dan menyelesaikan daftar periksa sebelum meninggalkan lokasi (setelah semua pekerjaan selesai). Tanggung jawab dapat dirotasi di antara staf sesuai kebutuhan. Ini bisa menjadi kesempatan yang sangat baik untuk melatih dan mengajar anggota staf yang lebih muda untuk menyadari bahaya dan paparan (apa yang harus dicari). Tergantung pada tingkat paparan dan kemajuan pekerjaan, inspeksi “shut down” harus dilakukan setiap hari, tetapi tidak kurang dari mingguan dan kapan pun badai diperkirakan terjadi. Beberapa anggota staf dapat ditugaskan pada segmen bangunan yang terpisah pada proyek yang lebih besar.

Berikut adalah beberapa item yang disarankan untuk disertakan dalam daftar periksa inspeksi “matikan”:

• Dewatering atau pompa bah adalah “on line” (generator berbahan bakar, jika ada) selang pembuangan terhubung
• Pastikan saluran air di atap bersih dengan saringan terpasang
• Pastikan saluran air atap terhubung ke pipa saluran pembuangan sementara atau permanen
• Pastikan bahan yang disimpan di atap aman dan diikat
• Pastikan palka atap dan pintu tertutup dan diamankan
• Di setiap lantai, pastikan bukaan eksterior disegel dan perlindungan sementara aman
• Bahan bangunan yang sensitif terhadap kelembaban ditutupi dan ditinggikan (di atas dunnage) dari lantai
• Periksa semua lokasi izin kerja basah (lihat di bawah) untuk memastikan selang terputus dan dikeringkan, pasokan air dimatikan di riser atau katup kontrol terdekat, dan semua air limbah telah dikeluarkan dari gedung
• Tampilan terakhir di lokasi Hot Work (tidak ada paparan api)
• Periksa kamar mandi dan lemari riser, pastikan tidak ada air yang mengalir

Protokol pemberitahuan dan daftar panggilan yang diperbarui harus dipertahankan sehingga “inspektur” tahu siapa yang harus dihubungi jika ada masalah yang memerlukan koreksi segera. Lokasi katup harus ditandai di setiap lantai (yaitu; tanda, plakat penunjuk arah, dan tanda visual) sehingga katup mudah ditemukan dan diberi label dengan jelas.