Mitigating Risk During Hotel Construction Projects
There are multiple areas of risk that come with the development of hotel construction projects and it’s vitally important to be aware of them. If a setback occurs during the building process due to risk, it may have a negative effect on the development cost or influence the future return on investment. The more complicated the structure, the higher the development risk will be. For example, location, type of operator, physical characteristics of the building, construction design, timing of completion and financing can have a great impact on risk and the strategies taken to avoid it.
Tips to prevent risk
In particular, construction risk is most deeply felt in the areas of pricing, design, quality and possible delays. This risk may be potentially mitigated in several ways:
- Start with a building plan that has successfully been used in the past for similar projects if possible
- Hire a highly-skilled architect and an experienced project manager to oversee the project from beginning to end
- Have a detailed and complete set of drawings to set a clear picture of the overall building plan
- Seek an experienced local contractor who is knowledgeable in the specifics of hotel development projects
- Consider lump sum pricing (a single price agreed upon before the work begins) in order to risk share with the contractor
- Have adequate contingencies on hard costs (supplies, labor, etc.) and soft costs (design fees, insurance, etc.) to protect against unexpected changes that may arise
- Carefully draft, review and negotiate the construction contract documents, liquidated damages, milestones, scope and payment timing provisions
Effectively review your contracts
When reviewing construction contracts with an eye on controlling risk, there are typically three major areas in which mitigation should be maximized:
Transfer risk through indemnification. Indemnity is the right of a party who, without active fault, is compelled by reason of legal obligation to pay damages occasioned by the active fault of another and for which he himself is secondarily liable. Typically, through indemnity clauses, each party seeks to limit its own potential liability while passing on liability to others in the project chain (owner, contractor, subcontractor, design professional). It is necessary to scrutinize these clauses closely in order to make sure that the proper allocation of responsibility is undertaken.
Tailoring Construction Contracts to Avoid Costly Repercussions
Buy protection from risk with insurance. It is also important that contract provisions are scrutinized to ensure each party has the appropriate insurance coverage for responsibilities placed on them through the contractual process or otherwise. A shifting of responsibility without adequate assets on the part of the responsible party to shoulder the risk is useless.
Prepare for risk with a legal plan. Construction contracts typically provide provisions for mediation or arbitration or alternatively will designate that all disputes be resolved through the court system. There are pros and cons of cost and efficiency for each model. Furthermore, alternative dispute systems such as mediation or arbitration give disputes a chance to be heard by an industry expert, which may be desirable. In any event, careful consideration in an agreement between the parties as to how or in what form their disputes will be resolved is of critical importance.
Consult an experienced attorney
It’s always a good idea to consult with an attorney familiar with the intricacies of hotel development projects. An experienced attorney can help you identify areas of concern and make strategy recommendations. They can also counsel you through the day-to-day aspects of the construction process, including project planning, contract review and negotiation and provide legal advice if problems arise.
Terjemahan bebas:
Mengurangi Risiko Selama Proyek Konstruksi Hotel
oleh Ronald H. Pollock, Esq. | 14 Mei 2019 | Artikel, Hukum Konstruksi, Wawasan, Media
Ada beberapa area risiko yang menyertai pembangunan proyek konstruksi hotel dan sangat penting untuk menyadarinya. Jika kemunduran terjadi selama proses pembangunan karena risiko, mungkin memiliki efek negatif pada biaya pengembangan atau mempengaruhi pengembalian investasi di masa depan. Semakin rumit strukturnya, semakin tinggi risiko pengembangannya. Misalnya, lokasi, jenis operator, karakteristik fisik bangunan, desain konstruksi, waktu penyelesaian dan pembiayaan dapat berdampak besar pada risiko dan strategi yang diambil untuk menghindarinya.
Kiat untuk mencegah risiko
Secara khusus, risiko konstruksi paling terasa di bidang harga, desain, kualitas, dan kemungkinan penundaan. Risiko ini dapat dimitigasi dengan beberapa cara:
- Mulailah dengan rencana bangunan yang telah berhasil digunakan di masa lalu untuk proyek serupa jika memungkinkan
- Pekerjakan arsitek yang sangat terampil dan manajer proyek yang berpengalaman untuk mengawasi proyek dari awal hingga akhir
- Miliki satu set gambar yang terperinci dan lengkap untuk menetapkan gambaran yang jelas tentang rencana bangunan secara keseluruhan
- Carilah kontraktor lokal yang berpengalaman yang memiliki pengetahuan dalam spesifikasi proyek pengembangan hotel
- Pertimbangkan penetapan harga lump sum (harga tunggal yang disepakati sebelum pekerjaan dimulai) untuk berbagi risiko dengan kontraktor
- Memiliki kontinjensi yang memadai pada biaya keras (persediaan, tenaga kerja, dll.) dan biaya lunak (biaya desain, asuransi, dll.) untuk melindungi dari perubahan tak terduga yang mungkin timbul
- Merancang, meninjau, dan menegosiasikan dokumen kontrak konstruksi dengan hati-hati, kerusakan yang dilikuidasi, pencapaian, ruang lingkup, dan ketentuan waktu pembayaran
Tinjau kontrak Anda secara efektif
Saat meninjau kontrak konstruksi dengan memperhatikan pengendalian risiko, biasanya ada tiga area utama di mana mitigasi harus dimaksimalkan:
- Mentransfer risiko melalui ganti rugi. Ganti rugi adalah hak pihak yang, tanpa kesalahan aktif, terpaksa karena kewajiban hukum untuk membayar ganti rugi yang disebabkan oleh kesalahan aktif orang lain dan untuk itu ia sendiri bertanggung jawab secara sekunder. Biasanya, melalui klausul ganti rugi, masing-masing pihak berusaha membatasi kewajiban potensialnya sendiri sambil menyerahkan tanggung jawab kepada orang lain dalam rantai proyek (pemilik, kontraktor, subkontraktor, profesional desain). Klausul-klausul ini perlu diteliti dengan cermat untuk memastikan bahwa alokasi tanggung jawab yang tepat dilakukan.
- Beli asuransai untuk perlindungan risiko. Penting juga bahwa ketentuan kontrak diteliti untuk memastikan masing-masing pihak memiliki pertanggungan asuransi yang sesuai untuk tanggung jawab yang dibebankan pada mereka melalui proses kontrak atau sebaliknya. Pergeseran tanggung jawab tanpa aset yang memadai dari pihak yang bertanggung jawab untuk menanggung risiko adalah sia-sia.
- Persiapkan risiko dengan rencana hukum. Kontrak konstruksi biasanya menyediakan ketentuan untuk mediasi atau arbitrase atau sebagai alternatif akan menunjuk bahwa semua perselisihan diselesaikan melalui sistem pengadilan. Ada pro dan kontra dari biaya dan efisiensi untuk setiap model. Selanjutnya, sistem sengketa alternatif seperti mediasi atau arbitrase memberikan kesempatan sengketa untuk didengar oleh pakar industri, yang mungkin diinginkan. Bagaimanapun, pertimbangan yang cermat dalam kesepakatan antara para pihak tentang bagaimana atau dalam bentuk apa perselisihan mereka akan diselesaikan adalah sangat penting.
Konsultasikan dengan pengacara berpengalaman
Itu selalu merupakan ide yang baik untuk berkonsultasi dengan seorang pengacara yang akrab dengan seluk-beluk proyek pengembangan hotel. Pengacara berpengalaman dapat membantu Anda mengidentifikasi area yang menjadi perhatian dan membuat rekomendasi strategi. Mereka juga dapat menasihati Anda melalui aspek sehari-hari dari proses konstruksi, termasuk perencanaan proyek, tinjauan kontrak dan negosiasi dan memberikan nasihat hukum jika timbul masalah.
